中國海外發展有限公司2024年環境、社會及管治報告央企房企收缩中，供应商门槛反而抬高
12024年溢利177.9亿元，较2023年270.5亿元下降约34%
2198家战略供应商拿走56%采购额，集中度上升
3绿色标准采购供应商占69%，2030年目标≥80%
56%战略供应商采购支出占比2024年，198家；2023年为48% p.68
69%按绿色标准采购的供应商占比2024年末，2030年目标≥80% p.71
22%符合ISO 14025的集采绿色建材占比2024年末，2023年为16% p.71
3.7%港澳及海外员工占比2024年末，124人 p.107
老板之问
- 这家央企房企现在还在扩张吗？
- 收缩中：2024年收入1,851.5亿元、溢利177.9亿元，均低于2023年。 p.108
- 想给它供建材，门槛是什么？
- 集采供应商须100%通过ISO 9001，并提供第三方抽检报告、合格证，涉3C物料要附3C报告。 p.69
- 绿色认证会不会成为硬要求？
- 正在加码：2024年按绿色标准采购的供应商占69%，2030年目标≥80%。 p.23
- 它的海外业务对出海有参考吗？
- 很少：海外主要是伦敦金融城四座商厦，港澳及海外员工仅124人。 p.17
- 供应商被淘汰的后果有多重？
- 评为D级即两年内不得投标；2024年有2家重要供应商因重大负面影响被终止合作。 p.70
对德国、瑞士和欧洲的含义
欧洲方面仅提到伦敦金融城持有并运营四座商厦，未披露经营数据；报告不涉及德国、瑞士。对向欧洲出口建材的中国企业，可参考其对ISO 14025环境产品声明、碳足迹认证的要求，这与欧洲买家的绿色要求方向一致。
逻辑链：为什么 → 怎么传导 → 所以怎么做
驱动因素
行业下行 p.4百强房企销售与购地降超30%
双碳目标 p.452030年碳强度较2019年降30%+
绿建标准趋严 p.44绿建标准风险评为“非常高”
传导机制
采购向头部集中 p.68战略供应商198家占56%支出
绿色要求下传 p.71绿色标准采购69%，EPD建材22%
淘汰机制更严 p.70D级两年禁投，2家被终止
结论/打法
先补齐认证 p.69ISO 9001/14001、3C、第三方抽检
做EPD与碳足迹 p.23对标2030年80%生命周期评估目标
争当战略供应商 p.68年度综合评估保持高等级
关键数据图
中国海外发展2024年三大业务收入占比
房地产开发 94%商业物业运营 4%其他业务 2%
中国海外发展本年度溢利（2023 vs 2024）（亿元人民币）
核心观点
- 公司在行业下行期依靠稳健经营保持领先，融资优势随之扩大。 p.4依据百强房企销售与购地同比降超30%，公司合约销售3,106.9亿元、权益销售与新增投资额行业第一，标普评级由BBB+升至A-。推理高信用评级降低融资成本，下行期能逆势拿地。前提收入与溢利实际下滑（溢利由270.5亿元降至177.9亿元），领先是相对同行而言。
- 公司把绿色与ESG要求传导到供应链，绿色认证正成为建材供应商的准入条件。 p.71依据按绿色标准采购的供应商占69%（2030年目标≥80%）；符合ISO 14025的集采绿色建材占22%；145家集采供应商100%取得ISO 14001，36%取得ISO 50001或绿色工厂、绿色供应链认证；235类物料取得绿色建材或碳足迹认证。推理公司承诺2030年碳强度降30%以上、新建项目100%达绿色建筑星级标准，必须从材料端落实。前提指标多为公司内部口径，未披露未达标供应商的处理比例。
- 采购向少数战略供应商集中，大客户粘性取决于综合评估等级。 p.68依据2024年合作供应商5,245家，其中战略供应商198家，采购支出占比56%（2023年101家、48%）；供应商分A至D四级，D级两年内不得投标。推理集中采购提升议价与质量控制，战略供应商获得稳定份额。前提供应商总数由5,853家降至5,245家，与业务收缩同步。
- 绿色建筑标准与技术是公司评估中影响最大的转型风险。 p.44依据转型风险评估中，能源结构及使用、绿建目标及标准、绿色建筑技术三项风险水平为“非常高”，碳价格为“高”。推理更严的绿建监管会抬高设计、认证与改造成本，未达标可能面对法律风险。前提基于RCP 8.5与4.5情景、2030及2050年时间点，仅限中国内地与港澳城市组别。
- ESG表现可以直接换来融资优惠。 p.55依据截至2024年末共签署110亿港元可持续发展表现挂钩贷款；2020、2021年发行绿色资产支持证券和行业首单“绿色+碳中和”债券。推理可持续发展挂钩贷款在达标时降低利率。前提未披露具体利差。
- 公司将经济制裁风险列入年度十大风险。 p.29依据十大年度风险中包括负面舆情与群诉风险、经济制裁风险、合同履约风险。推理作为在港上市、在伦敦持有资产的央企，面临制裁的外部风险。前提报告未展开说明制裁风险的具体情形与应对措施。
- 海外业务在公司整体中占比极小，集中采购体系不覆盖海外。 p.108依据港澳及海外员工124人、占3.7%；港澳海外大区集采供应商数为0；海外仅提及伦敦金融城四座商厦和新加坡、悉尼项目。推理业务和供应链几乎全在内地。前提港澳及海外当地聘用高管占比由55.6%升至75%，显示本地化管理在提升。
可落地的做法
- 想进入央企房企集采名单，先拿齐ISO 9001、ISO 14001，并准备第三方抽检报告、产品合格证、3C报告和原产地证书 p.69条件：集采供应商ISO 9001与ISO 14001均要求100%；准入须提交人民银行征信报告
- 提前做环境产品声明（ISO 14025 EPD）、绿色建材或碳足迹认证 p.23条件：公司目标2030年80%集采建材开展生命周期评估或EPD/HPD，2024年为22%
- 争取进入战略供应商层级，以获得集中份额 p.68条件：198家战略供应商拿走56%采购额；需在年度综合评估（质量、安全、履约、行为守则）中保持高等级
- 配合客户的反腐与劳工合规要求：签署廉洁协议、每年接受至少5小时反贪腐培训、开设工资资金共管账户 p.36条件：适用于承建商与主要专业工程供应商
论证成立
- 供应商准入与绿色采购要求 p.71有具体制度名称、量化指标（69%、22%、36%、100% ISO 14001）及两年对比，并经第三方鉴证
- 财务与环境数据 p.108绩效表给出2023、2024两年同口径数据，收入与年报一致，统计边界与排放因子来源有说明
存疑之处
- “稳健达成年度经营指标、价值创造行业领先” p.4主席致辞只挑销售额与评级上调，未提收入降8.6%、溢利降34%，存在选择性陈述
- 安全目标“全部达成”、死亡责任事故为0 p.114绩效表显示承建商因工死亡1人，口径（“责任事故”与“因工死亡”）区分未说明
- 公益与志愿数据 p.91正文与绩效表数字不一致，正文疑似误用2023年数据
- 大量荣誉、评级与榜单 p.19多为行业媒体或咨询机构评选，属宣传口径，不能证明经营质量
反方意见
- 绿色认证是进入大型房企供应链的关键在行业收缩期，价格与账期可能比认证更决定能否中标；若房企继续缩表，即使拿齐认证，订单规模也可能下降
- ESG表现带来融资优势融资优势更可能来自央企背景与评级，可持续挂钩贷款的利率优惠未披露，难以判断ESG本身的贡献
- 公司在下行期保持稳健收入、溢利、员工数和供应商数同时下降，说明“稳健”更多是相对同行的少亏，而非绝对增长
需要用官方数据核实
| 关键数字或判断 | 核实来源 |
|---|---|
| 2024年收入1,851.5亿元、溢利177.9亿元 | 港交所披露易（中国海外发展2024年年报） |
| 百强房企销售与购地同比降超30% | 国家统计局房地产开发与销售数据 |
| 标普评级A-/稳定 | 标普全球评级公告 |
| 2024年承建商因工死亡人数与安全事故口径 | 港交所披露易ESG报告英文版、住房和城乡建设部安全事故通报 |
一图看数据
占比与比率一览（%）
关键数据
3,106.9 亿元人民币合约物业销售额 p.4 官方或公告合约销售，销售面积1,149万平方米 · 2024年 · 公司披露
全年合約物業銷售額達3,106.9億元，相應銷售面積為1,149萬平方米
同比下降超30 %百强房企销售额及购地金额变动 p.4 宣传口径同比 · 2024年 · 未注明
百強房企銷售額及購地金額同比下降超30%
BBB+/稳定→A-/稳定标普信用评级 p.4 第三方机构国际信用评级 · 2024年 · 标普全球
從BBB+/穩定提升至A-/穩定
185,154,027 千元人民币收入 p.108 官方或公告2023年为202,524,069千元 · 2024年 · 公司年报口径
185,154,027
17,787,229 千元人民币本年度溢利 p.108 官方或公告2023年为27,046,645千元 · 2024年 · 公司年报口径
17,787,229
94 %三大业务收入占比（房地产开发） p.17 官方或公告商业物业运营4%、其他业务2% · 2024年 · 公司披露
94%
71.3 亿元人民币商业运营收入 p.16 官方或公告同比增长12.1% · 2024年 · 公司披露
71.3 億元
4 座海外持有资产 p.17 官方或公告伦敦金融城持有并运营的商厦 · 2024年 · 公司披露
在倫敦金融城，持有並運營四座標杆性商廈
5,245家 / 198家，采购支出占56%合作供应商与战略供应商 p.68 官方或公告全部供应商 · 2024年 · 公司披露
我們與5,245家供應商開展合作，其中，198家為戰略供應商，採購支出佔比56%
69 %按绿色标准采购的供应商占比 p.71 官方或公告2024年目标≥68%，2030年目标≥80% · 2024年末 · 公司披露
採用綠色標準採購供應商佔比69%
22 %符合ISO 14025的集采绿色建材占比 p.71 官方或公告集采可再循环及绿色建材，2023年为16% · 2024年末 · 公司披露
符合環保產品聲明認證ISO 14025的集採可再循環及綠色建材佔比達22%
36（52家） %集采供应商取得ISO 50001、绿色工厂或绿色供应链认证占比 p.71 官方或公告145家集采供应商；ISO 14001为100% · 2024年 · 公司披露
36% （52 家）
约39 %环保健康要求严于国标/行标的产品占比 p.71 官方或公告采购产品 · 2024年 · 公司披露
約39%產品的環保健康要求比國家標準/行業標準更爲嚴苛
94.42 %原材料第三方品质抽检合格率 p.69 官方或公告抽检1,008批次 · 2024年 · 公司披露
94.42%
2 家因重大负面影响终止合作的重要供应商 p.70 官方或公告年度评估 · 2024年 · 公司披露
我們評估發現2家重要供應商存在重大潛在負面影響，並終止與其合作
110 亿港元可持续发展表现挂钩贷款 p.55 官方或公告累计签署 · 2024年末 · 公司披露
共簽署110億港元的可持續發展表現掛鈎貸款協議
267 项供应商绿色供应链认证成果（清流计划） p.4 官方或公告绿色工厂、绿色供应链、碳足迹评价等 · 2024年 · 公司披露
目前已取得267項認證成果
25 个累计获LEED认证项目 p.23 官方或公告写字楼和商场；WELL认证15个 · 2024年 · 公司披露
累計25個寫字樓和商場項目獲得
156,684 吨二氧化碳当量温室气体排放（范围1+2） p.111 官方或公告运营控制权法，2023年为144,453 · 2024年 · 公司披露
156,684
311,938 兆瓦时能源总耗量 p.110 官方或公告2023年为282,189 · 2024年 · 公司披露
311,938
124 人港澳及海外员工数 p.107 官方或公告占员工总数3.7% · 2024年末 · 公司披露
124
75 %港澳及海外当地聘用高管占比 p.108 官方或公告2023年为55.6% · 2024年 · 公司披露
在港澳及海外聘用的當地高管佔比
4,470,000 元公益慈善投入总额 p.109 官方或公告绩效表口径，2023年为6,608,000元 · 2024年 · 公司披露
4,470,000
10.27 亿元创新投入 p.116 官方或公告2023年为11.39亿元 · 2024年 · 公司披露
10.27
企业案例
| 企业 | 市场 · 模式 | 做了什么 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 中国海外发展 p.17 | 英国 · 并购 | 在伦敦金融城持有并运营四座标杆商厦 | 报告未披露该部分收入 |
| 中国海外发展 p.71 | 中国内地 · 其他 | 领潮供应链“清流计划”推动供应商做绿色工厂、绿色供应链和碳足迹评价，发布首批绿色供应商名单 | 累计267项认证成果；合作伙伴大会349家参会，27家获“绿色供应商”奖 |
| 中国海外发展 p.40 | 中国内地 · 其他 | 成都天府环宇坊、右岸环宇坊EMC节能改造 | 公共区域年节电约96.8万、64.6万千瓦时，年减碳508.87吨、339.49吨 |
| 中国海外发展 p.97 | 中国内地 · 其他 | 甘肃卓尼县“卓尼木耳”品牌化消费帮扶，借助全国售楼处、商场渠道推广 | 2018年至今消费帮扶累计超2,800万元，2024年投入80万元 |
风险与门槛
- 供应商被评为D级后两年内不得投标，多次违规会被终止合作 p.70
- 经济制裁风险被列入公司十大年度风险 p.29
- 房地产行业下行，公司收入、溢利与供应商数量同步下降 p.108
- 绿建标准趋严，未达标可能面对法律风险并增加认证成本 p.44
预测
- 以2019年为基准，2030年范围一及范围二单位面积碳排放强度降低30%以上，争取2060年碳中和 p.452030/2060年
- 2030年≥80%供应商以绿色标准采购，80%集采建材开展生命周期评估或EPD/HPD p.232030年
- 2030年装配式建筑占当年投建城镇新建建筑比例≥50% p.232030年
时效提醒
数据截至2024年末；房地产行业仍在调整，央企房企采购规模可能继续收缩，供应商绿色认证要求则可能进一步提高。
读书笔记
本报告是房企自身的ESG披露，不是出海研究，出海信息极少。最有用的是“买方视角”：一家头部央企房企如何筛选建材供应商（ISO认证、第三方抽检、3C、原产地证、征信报告、A–D分级、两年禁投），以及绿色采购指标的时间表。内部数据有不一致处：第91页称2024年实际捐赠约6,608,000元、志愿者290人1,709小时，而第109页绩效表2024年公益投入为4,470,000元（6,608,000元是2023年数），志愿服务715人4,990小时；养老床位第24页写近1,000张，第92页写近900张；第24页称2024年死亡责任事故为0，第114页绩效表却列在建工地承建商因工死亡1人。2024年收入和溢利下降、所得税从140.7亿降至86.2亿元，与主席致辞中的“稳健领先”基调形成对照。原文为繁体中文，摘句照抄繁体。